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北京住建委连环拳治房价将剑指楼盘分拆合同

2019-06-08 来源:宁波养生网

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本报 董映颉 北京报道

10月23日,北京市住建委召开发布会,以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”出台。政策要求,限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%,套型建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不超过140平方米。

而就在前一天,国家统计局发布9月份房价数据,北京因同比涨幅超20.6%,名列全国70个大中城市房价涨幅第一位。北京的房价调控压力陡增,第四季度成为北京房价调控关键季。

一位不愿具名的人士透露,官方数据还是平均了限价房等保障性安居工程价格之后的均价,实际房价涨幅会更高。

除了以增加中低价位商品房为目的的“京七条”之外,据本报独家获悉,近期,北京市住建委还将出台相关管理办法,对精装楼盘分拆合同等市场上出现的违规做法进行规范。

组合新规控房价

按照北京市住建委的计划,今年北京将推出两万套自住型商品房,明年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右,购买对象将面向全市符合限购条件的家庭。

此外,住建委对这类住房的二次入市也作出了明确规定,要求购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上缴财政。

对此,上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭分析,按照“京七条”的要求,其准入门槛明显低于经适房,且供应量巨大,因此必定会冲击明年北京房价。

除“京七条”之外,据本报了解,近期北京市还将叫停开发商“分拆合同”的违规做法。

按照开发商的策略,分拆合同就是将精装楼盘预售价格与装修价格分开,以毛坯房价格申报,过住建委预售红线后,在实际销售中,与购房者签订一份房屋销售合同和一份装修合同,通过单算装修款的方式实现“曲线涨价”。

然而,这一违规行为,却在近期愈演愈烈。

“刚开始,住建委对此管控找不到法律依据,只能睁只眼闭只眼,但是有的开发商实在太过分了,惹起了群众不断上访反映。”上述不愿具名的人士表示,亚奥金茂悦最早推出“分拆精装”的时候,每户要50万元装修费。而到了万科金域缇香,就要100万元。如今,北京的楼盘开盘动辄都是要上百万元的装修费,才有后续的购买资格。

万科金域缇香售楼处的接待人员表示,目前这一项目在售的仅有两栋楼,均是103到105平方米的三居,单价在28000元/平方米左右。而这位接待人员表示,三居的装修费是100万元,需要现场刷卡支付,“这笔费用并不包括买房的首付,加上首付50万-60万元,就是说需要先期支付150万-160万元。”

“今年4月份的时候,万科金域缇香就已经开始把价格拆成两个合同,在住建委那里报批的价格就是住房合同价格,然后把不到10万的装修标准做成了30万的装修合同。”一位对这一项目关注已久的购房者告诉。

而据了解,目前北京在售的精装楼盘,大部分都采取了分拆合同的做法,只是装修合同被冠以不同的名目,如“装修协议”、“装修咨询费”、“家居解决方案”等,装修费用从每套住宅20万元-100万元不等。

“对于装修标准虚高、变相涨价的情况,下一步住建委将加强核查的力度,一经发现或接到举报后,没发预售证的将不予审批,已发预售证的将责令停售整改,并予以处罚。”一位接近北京住建委的人士表示。

“目前房地产市场上始终没有统一的精装修定价标准,这也意味着,精装修值多少钱全由开发商说了算。”北京一位房企营销总监告诉。

据调查了解,开发商的精装修成本往往只是实际宣传的一半左右。“我们自己的项目在制定精装修价格时也没有统一的标准,”上述房企营销总监表示,“将供应商所报的集中采购价格翻一番,一般就是面向市场的精装修价了。”

“从住建委的层面来说,出台和规范住宅精装修定价标准是迟早的事,但是由于这其中涉及的具体细节较为复杂,因此还需要更多的时间加以完善。”上述接近住建委的人士指出。

实际房价有多高?

但是,上述“精装分拆”的做法,实际上大大推高了房价。购房者被迫一次性缴纳上百万元的装修款,以上述万科金域缇香项目计算,其上签约价格可能才1.7万-1.8万元/平方米,而实际上成交房价却是2.7万-2.8万元/平方米。由于北京楼盘大量采用“精装分拆”的做法,导致北京房价交易数据严重扭曲。

北京东易律师事务所一位律师坦言,出现这个问题,也不能全怪开发商,开发商高价拿地,而政府却从销售环节上人为控制预售价格,导致开发商卖房就会亏本,不卖房又要成为“捂盘惜售”的打击对象,房价最终由市场说了算,关键是目前的市场严重供需不平衡,导致了购房者成为受害者。

事实上,北京房价不断上涨,也让北京楼市相关主管部门压力很大,北京市住建委10月23日公布,未来2年将建设7万套自住型商品房,售价低三成,供应北京市场,打压房价。

10月22日,国家统计局发布的统计数据显示,9月份,北京新建商品住宅、二手住宅价格指数同比涨幅位居70个大中城市之首,分别为20.6%和17.8%。

“当前最重要的工作还是控制房价,现在北京的房价涨幅已经引起了北京市政府以及国家相关部门的注意,住建委以及相关部门的控涨压力仍然很大,”北京市住建委一位内部人士对表示,“因此,近期也不排除出台控制房价的相关政策的可能性。”

今年年初,北京就将今年的房价控制目标定为“保持稳定”。“目前据我们测算,北京的房价涨幅已经远远超过了年度限额,预计到今年年底,北京的年度房价控制目标较难实现。”克而瑞信息集团华北区域总经理牟增彬对表示。

“北京房价涨势汹涌,主要是因为其市场存量持续下跌,市场供不应求。”牟增彬表示,由于前几年土地供应过少,致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降。存量的持续减少,使得市场供应不能跟上持续释放的市场需求。

10月21日,北京市统计局发布今年前9个月北京房地产数据,前9个月,北京住宅销售面积为959.1万平方米,增长8.9%;与此同时,住宅施工面积为6909.9万平方米,下降1.7%。据统计,北京新建商品房的库存已在10月跌破6万套。

对此,北京市房协秘书长陈志表示,调控房价目标的实现不应该是靠一刀切的方式进行统计学的调整,需要有关部门客观评价调控效果,以及找准需要调整的内容,更要对产品质量加以关注。

同时,令业内人士担忧的是,即使“分拆合同”问题被规范之后,也不排除市面上出现更多的规避限价政策的做法。“上有政策下有对策,政府出台管理办法的速度可能远远赶不上开发商巧立名目变相涨价的速度。”一位业内分析人士直言。

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